L’acte de cautionnement
La caution est la personne ou un organisme qui, dans un document écrit, appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire.
Les dettes locatives comprennent :
- Le loyer, les charges, les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives
- Et les frais de remise en état du logement dégradé (à la restitution des clés).
Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s’ils lui appartiennent) peuvent être saisis à la demande du propriétaire (dans le cadre d’une procédure contentieuse).
Il existe 2 types de caution :
- La caution simple permet au propriétaire de faire appel au garant uniquement si le locataire n’est pas en mesure de payer ses dettes locatives.
- La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement au garant dès le 1er impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.
Le type de caution choisi par le propriétaire est indiqué dans l’acte de cautionnement.
Le propriétaire est autorisé à réclamer une caution en contrepartie de la signature du bail. En pratique, c’est souvent le cas, y compris lorsqu’il s’agit d’un logement social.
La caution peut être :
- Soit une personne physique (parent, ami…),
- Soit une personne morale (Action-Logement qui distribue la garantie Visale, une entreprise, une banque…).
Pour être acceptée, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de justificatifs (identité, domicile, situation professionnelle, ressources, … ou un visa attestant qu’il bénéficie d’une garantie Visale) prouvant qu’elle a des garanties financières suffisantes pour payer les éventuels impayés du locataire.
La caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit afin de marquer l’ampleur de l’engagement pris (formalisme assoupli largement par la loi ELAN du 25 novembre 2018).
L’acte doit intégrer impérativement le nom du locataire, l’adresse du logement, le montant du loyer et des charges, les modalités de révision du loyer, la durée du bail et son renouvellement et enfin, la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La loi admet désormais la possibilité d’une signature électronique (précédemment interdite).
Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l’acte de cautionnement, sauf si l’acte est intégré au bail.
L’engagement de la caution cesse dans les mêmes conditions que l’engagement du locataire, il peut prendre fin à l’expiration
- Du bail
- Ou du délai de préavis du locataire.
Une alternative au cautionnement est la garantie loyer impayé proposée par les organismes d’assurance.
